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マンション住み替え奮闘記 売却活動はいつから?注意点は?

マンション売却おうち
しまこさん
しまこさん

住み替えしたいんですが、今住んでいるマンションをどのタイミングで売りにだすものなのかな?

まっきー
まっきー

住み替えの一番の山が売却、余裕をもって動くといいですよ。

実際の売り出しの流れを先日不動産会社の方と面談したのでご紹介します。

ネット査定から一年以上、ついに売り出しへの一歩

まっきー
まっきー

こんにちは、まっきーです。

住み替えの旅の途中、今住んでいるマンションの売却を頼むため、不動産会社の方と初めて会って相談してきました。

これから住み替えを考えている方、売り出しは早くて困ることはないですよ。

ネット査定でメールがたんまり

思えば、住み替えを真剣に考え始め、住み替え先を探し始めたのが、1年半前。

その頃ネット一括査定をしたので、かれこれ1年半もずーっと何社からもメールがくるようになり、最初は目を通していたのですが、殆どスルーするようになり、なんと未読件数が6,000件以上になっていました。。。全部とりあえず削除するにも3日くらいかかりましたよ!!!

メール

住み替え先を先日契約したので、今度は今のマンションを売らなければいけないという段階にきました。

売り出しを始める時期については、住み替え先の営業の方からは引っ越し予定の、3カ月くらいに始めるといいですと言われていたので、まだまだ先と思っていたのですが、9カ月程前からのスタートになりました。

きっかけは一括査定できていたメールの中の一通からでした。

住宅購入の悩み、住まいの窓口へご相談ください

売り出し、早すぎると思っていたら 

一年以上査定結果メールが何社からも毎月くる中で、メールの内容がみやすくて毎回チェックしていた会社がありました。

そこからこれ以上ご迷惑ならメールをするのをやめますので、現在の状況をアンケート形式で教えて下さい、という内容のメールがきたんです。

売りたいがまだ先になりますと、初めてメールに返信しました。

そしたら、実際引き渡しは来年だけど契約は最近したという方がいました、是非ご相談に乗らせて下さいというメールがきたんです。

時期が早すぎることはなかった!メールをもらえて良かったなと。

というわけで、実際うちの近くのカフェでお話することになりました。

売却活動を始める時期

売却することが決まっていたら、すぐにでも不動産会社に相談すると時間的に余裕をもって活動できるのでおすすめです。早く活動を始めたために余計な費用がかかることは通常ありません。

ちなみに年末年始、3月4月の年度末が不動産の動きが活発になるようです。

実際相談に行く前の下調べ 契約形態3種

なんとなく、色々ネットで不動産売却を調べてみると、契約の形態について注意するようにと出ていました。

まっきー
まっきー

不動産会社に物件を売ってもらうときに、不動産会社と契約をするのですが、契約の形が

3種類あるんです。

媒介契約の種類

同時契約できる不動産会社の数

自己発見取引※

報告義務

有効期間

(1)一般媒介契約

2社以上

義務なし

3ヶ月以内

(2)専任媒介契約

1社のみ

2週間に1回以上

3ヶ月以内

(3)専属専任媒介契約

1社のみ

不可

1週間に1回以上

3ヶ月以内

引用元 ホームセレクト 

※自己発見取引とは、仲介業者を通さずに売買すること(親戚や、知人に売るような場合など)

(2)専任と(3)専属はほぼ同じで、一社の不動産会社に販売を託し、売れた時にその会社に手数料が払われます。

(1)一般は複数の会社に販売をお願いするので、その中で売った会社に手数料が払われます。

不動産会社は手数料として、売却価格の3パーセント(上限)をうけとるので、4千万で売れたなら120万円と大きな額になります。なので専任で契約をして欲しいのです。

売れるまでの広告掲載費用などは一切かかりません、売却が成立したときに、仲介手数料が発生する仕組みです。

実際は(2)の専任媒介契約か、(1)の一般媒介契約を選択するようです。

ネットでは一般にして何社か同時にお願いするのがいいようなことが書いてあったり、専任は積極的に活動をしてくれるからいいと書いてあったり。

とりあえずお話を聞いてみて決めようと思います。

実際に話をきいてみた結果、専任で契約

まっきー
まっきー

契約形態、結局専任でお願いしました。ポイントになった点は2つ

面倒くさがりと、忙しいのと、そんな方は専任しかない

その日はやってきました。

ついに売り出しの一歩を踏み出すのだなと、緊張しました。

実際お会いしてみると、メールでやりとりして感じた通りの、感じの良い女性の若い方でした。感じが良くなければメールにも返信しようと思わなかったので、当然といえば当然かもしれません。

やはり、説明の中で契約形態の話がでました。

一般でも専任でもどちらでもいいけれど、専任の場合のメリットを紹介されました。

専任媒介契約のメリット
  • 一例ですが、売り出しの際にネットに載せる広告のために撮影する前に、お部屋の傷などの修理、水回りのクリーニングなどのサービスを選べるそうです。良い写真を掲載した方がいいですよね。
  • 専任だと内覧の予約調整を何社ともする必要がないため、例えば3組内覧希望者がいた場合に順番で組んでもらえるなど、調整の手間がない。

殆ど専任を選ぶそうで、うちの場合新居への引っ越しや子供の受験やら仕事も忙しいのを考えたら、このやり取り等を、何社ともやるってこと自体無理だなとなり、専任でお願いしまいました。

ただし色んなん会社の方とあって話を聞く余裕がある方は、それだけサービスを比べる選択肢が広がる、相性の良い営業の方に出会うことも期待できます。手数料の3パーセントですら割引があったので、他の会社ともその辺を比べる価値はあるでしょう。

時間に余裕がある場合は

時間の余裕がある方なら何社もあってサービスを比べたうえで、ここならと思える会社と専任契約、もしくはいいなと思った数社と一般で契約するのがベストでしょう。特に仲介手数料最大で3パーセント、値引きがあることもあるので、比べる価値ありです。

査定額、売り出し価格の高さに気分高まるが。。

実際のメールで聞いていた査定額よりも400万円ほど高い金額を提示されました。

実際にはいくらから売り出すかは自分次第ということで、チャレンジ価格、査定額よりさらに300万円ほど高い金額でスタートしましょうかということに。

まだ時間の余裕もあるので、だんだん下げていく感じになるのでしょう。

売り出し価格はあくまで自分で

査定がいくら高い価格がついたといっても、実際に売り出し価格を決めるのは自分、つまりその価格で買いたい人がいるかどうかなので、そこまで査定額にこだわる意味はない。

それでも、査定額をきいてうはっとなっていたのは確か。これも専任契約に結びついたのは確かです。

まっきー
まっきー
サービスやなんかにひかれて、高い査定額につられたわけではありませんが、専属契約の後押しになったのは確かです。

これもネットで注意とでていたのですが、他社の査定額より明らかに高い査定額を提示してくる会社は注意しましょうと。専任契約をとりたいためかもしれません。

今回の提示額は、他社のではなく、その会社のメールで見ていた査定額より高かったので、どうなんだろう、これは結果がでてからじゃないとなんともいえません。

想定以上の査定額には注意

他社の査定額より明らかに高い数字をいってくる会社は注意、専任契約をとりたいために高くしている可能性がある。

自分の家の査定額をある程度把握していないと、高いのかどうかもわからなかったので、ネットで査定をしておくのがおすすめです。

今後の予定は

初めてお会いし、小一時間お話をして即契約しました。忙しいのでほんとにこの作業を何社ともやって、選ぶ余裕がないんです。

次は、実際マンションに来て頂いて、状況確認や、写真撮影の段取りをするそうです。

なんと部屋の写真は、家具とか消せちゃうそうです!それはそうかあ、天気も関係なく明るく修正できる時代ですよね。

リビングともう一部屋を撮影することに。荷物があれば残りの部屋に移動しましょうといってました。なるほど。生活感がないのが一番だそうです。

リビングは360℃カメラで撮影するそうです。そんなのに耐えられる部屋かしら、、、なんて思いましたが、とりあえず2週間後に相談にきてもらうことにしたので、とりあえずできるだけ断捨離しておこうかな。どうせいつかはやらねばならん。

まとめ

ついについに住み替えの第二の山場、現在住んでいるマンションの売り出しへの一歩を踏み出しました。不動産会社は1社専任で。これが凶と出るか吉と出るか、随時ご報告していきます。それでも、やっぱり、家を売る、買うという大きな出費が伴うこと、お願いするなら感じがいい方でないと、売る側も買う側も決断に大きく影響を与えるに違いないです。今までマンションを買ったり、見たりしてきた経験上、会社を見るというより担当者が信頼できる人かどうかが一番です。おうち探しや引っ越し予定の方の、参考になれば嬉しいです。とはいえ書いている私本人もうまくいくことを祈るのみの落ち着かない日々、早く落ち着きたい!!ではでは。

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