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マンション住み替え奮闘記 専属から一般媒介契約に変更

おうち
まっきー
まっきー

住み替え活動をしています。新居への引っ越しが近付き、今住んでいるマンションが売れないままダブルローン確定になってきました。そんなこんなで自分なりの反省は売り出し価格と不動産会社の選択だったと思っています。

こんなはずでは、、相変わらず売却に難航

まっきー
まっきー

夏に新居への引っ越しが決まっていますが、どうも楽しみ半分、不安も半分が今の住み替えの厳しいところです。

売り出しから今までの流れ 

不動産会社と専属媒介契約を結んで、売りに出したのが昨年の末。契約は3カ月更新となっています。

①2021年11月 ネット一括査定から、1社と専属契約する。当時の査定額の幅の上限で売り出す。

11月~2月 不動産の流れが多い年末年始、何の動きもなく契約の3カ月が過ぎる。

②2022年3月 300万価格を下げて専属契約更新

同じマンション内でも次々とライバル出現。うちより価格が低いため、ライバルに負ける。

   相変わらず動きがないため、契約形態を専属から一般にかえて、他の不動産会社にもお願いした方がいいのか考え始める

③2022年5月 不動産会社と2回目の更新の話し合い。200万価格を下げ一般媒介契約で更新

④2022年6月 最大手の不動産会社と、一般媒介契約を結ぶ。その際100万価格を下げる☚今ここ

専属媒介契約・・・不動産会社1社に売却の仲介をお願いする。
一般媒介契約・・・何社とも売却の仲介をお願いできる。

現在の状況と、専属と一般の契約の違いについて

売り出しから、半年ほどすぎ価格は売り出しから600万下げ、2社と一般媒介契約を結びました。

最初は専属、売れなければ更新時に一般契約にするのがおすすめです。というのも専属の場合に会社によって様々なサービスがあり、ハウスクリーニングなどのサービスが受けられるからです。

これはうちの場合は比較的きれいだったので、前後であまり違いがわからなかったですが。まあ気持ちよいですよね、無料で水回りやガスのまわりをキレイにしてもらえると。

専属から一般にかえるとき、それまで専属だったのに申し訳ないような気持ちになるかもしれません。

私もそう思いました。ただ担当の方に契約形態が変わっても、やることは何も変わりませんよと言われたので、安心して変更しました。

そういうものです。一般で2社と契約しサイトに2件同じ物件がでているというだけです。2社目の場合契約と室内の撮影で2回しか担当の人と会っていません。

反省点 査定価格と実際の価格設定の法則は違う

まっきー
まっきー

半年以上売れず、なお苦戦している今思う反省点があります。それは最初の価格設定です。

すっかりその気になってしまう怖さ

最初に一括査定からきていたメールがとても感じが良くて選んだところがあります。

チャレンジ価格(相場がいいので売れる可能性がある)の一番上の価格を担当さんから提案されそのまま売り出しました。

時間の余裕があると思い設定したのですがこれがまずかったなと。

そこまで自信のある価格ではありませんでしたが、一度提案されたらやはりいけるかもと思いました。

しかし売れない期間が続くと、だんだん旦那さんとその話題になると険悪になることも。

旦那さん、担当が売る努力を怠ったと思っているようです。売れないのを誰かのせいにしたいのでしょうが単に価格設定が間違っていたとしか私は思いません。

売り出し価格はこう決めよう

契約更新で価格を少しずつ下げていくと考えると、

  • ここまでに売りたい→期間
  • この価格で最低売りたい→価格
この2点から逆算して価格を設定するべきです。買主からの値下げ交渉もあるかもしれないので、その余裕も含めて考えます。

価格を下げる場合、いきなり大きく下げるのは見ている人からしたら印象が悪いので、100万から高くて200万くらいかなと思います。

半年で売りたいなら更新が1回なので売りたい希望最低価格からプラス100万に値引き交渉をいれても、200万です。

半年以上なら更新が2回と価格交渉を考え、希望最低価格から200万から300万ほど高く設定するとよいと思います。

反省点

高い査定価格にやっぱり惑わされてしまいました。上記の考え方からしたら自分は半年以上期間があったので、希望最低価格プラス300万で売り出すべきでした。しかしさらに400万高く、最低希望価格から700万も高く売り出してしまいました。

じゃあ査定価格ってなんなの?不動産会社の選び方

実際住宅を売却するとき、一括査定をすると思います。私もしました。

まっきー
まっきー

真剣にそのときは考えていなかったのが反省。よーく結果を比較するべきでした。

なんとなくふわふわしていたのです。

一括査定してもそのまましばらくほっておいて、なんとなく感じのよいメールについ反応し担当の方の感じがよくてお願いしましたが、それも間違っていました。

そこがまた査定額が高かったんです。でも業績トップ10には入っている会社でしたし、売れるかもって思ったのがいけなかった。。

よく高く査定してくる会社は契約が欲しいから要注意と書いてあります。

それはわかっていたつもりだったのですが。。。

引っ越しまでにどうしても売らなければならないわけではなかったので、旦那さんも当初は売れるかなって気軽に考えていました。時間がかかっても高く売れればと本人が言ってたのに、いざ売れないと焦りだすという。

また相場も半年前と今で、ちょっと下がり気味のような。経済も混乱気味ですから。

ただ日銀の低金利政策は続くようでそれだけは安堵しています。

不動産会社の決め方

査定価格が高い会社ではなく、自分の最低希望価格と査定成約価格が一致するところと契約するのがよいでしょう。

査定価格の範囲が広く、成約価格とチャレンジ価格にかなり差がある場合は高い価格を提示されて、うのみにして失敗することも。チャレンジという言葉は魔法の言葉です。

査定成約価格が希望最低価格とあっていると、失敗を出来る限り回避できると思います。

担当者との相性などはその次に考えましょう。そこを一番に考えたため失敗することも。あくまで成約してなんぼですから。

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まとめ

本当に失敗談になっていますが、これを見て頂けた方の一参考になれば、意味もあるのかなと思います。うーん、早く内覧にきましたーっていうことをお伝えできたらいいのですが。次の更新はそんなことを期待しています。引っ越しが先になりダブルローンはいったいどのくらい続くのか怖いのですが、心配してもしょうがない。ということですまいの売却はまずは査定、その後が大事、しっかり考える!です。ではでは

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